대한민국법원 법원 - 법원경매 용어

 

 

대한민국법원경매 용어

 

 

대한민국에서 법원경매란 법원이 채무자의 재산을 강제로 매각하여 그 수익을 채권자에게 지급하는 절차를 말합니다. 이는 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자가 법원에 신청하여 진행되는 강제집행의 일종입니다. 법원경매는 주로 부동산이나 차량과 같은 고정 자산에 대해 이루어지며, 이 과정을 통해 채권자는 채권 회수를 목적으로 합니다.

 

 

대한민국법원 법원경매정보 홈페이지

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법원경매의 절차

채권자의 신청: 

채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자는 법원에 경매를 신청합니다.

법원의 결정 및 공고: 

법원은 경매 신청을 받아들여 경매 개시 결정을 내리고, 이를 공고합니다.

경매 진행: 

공고된 날짜에 법원은 경매를 진행합니다. 경매에는 누구나 참여할 수 있으며, 최고가 입찰자가 재산을 낙찰받게 됩니다.

낙찰 및 대금 납부: 

낙찰자는 일정 기간 내에 낙찰가를 법원에 납부해야 합니다.

소유권 이전: 

대금 납부가 완료되면, 법원은 낙찰자 명의로 소유권 이전 절차를 진행합니다.

대금 분배: 

납부된 대금은 법원의 결정에 따라 채무자의 채권자들에게 분배됩니다.

 

 

 

대법원 법원 경매정보

대법원 법원 경매정보 - 입찰부터 낙찰까지

 

법원경매의 특징

 

공정성: 법원의 감독 하에 진행되므로, 경매 과정이 공정하고 투명합니다.
안전성: 법적 절차에 따라 진행되므로, 거래의 안전성이 보장됩니다.
시장가보다 저렴한 가격: 대부분의 경우, 법원경매를 통해 시장 가격보다 저렴한 가격으로 재산을 매입할 수 있습니다.

법원경매는 채권자에게는 채권 회수의 기회를, 매수인에게는 부동산 등의 재산을 시장 가격보다 저렴하게 매입할 수 있는 기회를 제공합니다. 하지만, 경매 절차에 따른 법적 요구사항을 충족해야 하며, 경매에 참여하기 위해서는 충분한 준비와 정보가 필요합니다.

 

 

법원경매용어

1. 가등기

종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우 혹은 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가진 등기이다. 예비등기의 일종이다.

가등기의 효력은 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력은 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로,결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과, 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다.

 

 

2. 각하

국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말한다. 다만 민사소송법상 기각과 구별하여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않은 까닭으로 부적법인 것으로서 사건의 일체를 심리함이 없이 배척하는 재판을 말한다.

 3. 감정인

특별한 지식 경험에 속하는 법칙이나 이를 구제적 사실에 적용하여 얻은 판단을 법원이나 법관에 보고하는 자를 말한다. 감정인은 일정한 경우 감정전에 반드시 선서하여야 하는데 선서하지 않고 한 감정은 증거능력이 없다. 또한 허위감정은 처벌을 받는다.

4.  감정평가액

집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다. 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 한다. 그리고 이 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다.

 5. 강제경매

채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행 절차 중의 하나이다.

 6. 강제집행

채권자의 신청에 의하여 국가의 집행기관이 채권자를 위하여 채무명의에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가공권력에 기하여 강제적으로 실현하는 법적 절차이다.

7. 개별경매(분할경매)

수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 각 부동산별로 최저경매가격을 정하여 경매하여야 한다는 원칙이다. 법에 명문규정은 없으나 이 원칙은 1개의 부동산의 매각대금으로 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변제에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 경락을 허가하지 아니하며, 이 경우 채무자는 경락할 부동산을 지정할 수 있다는 규정과 일괄경매에 관한 특칙이 있음에 비추어 명백하고, 다만 법원은 수개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄매수시킴이 상당하다고 인정한 때에는 자유재량에 의하여 일괄경매를 정할 수 있다.

 

8. 경락기일

집행법원은 경매기일의 종결후 미리 지정된 기일에 경락기일을 열어 경락의 허부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음 경락의 허가 또는 불허가를 선고하는 날이다.

 

 

9. 경매개시결정

경매신청의 요건이 구비되었다고 판단되면, 집행법원은 경매절차를 개시한다는 결정을 한다. 이것이 경매개시결정이다. 이때 집행법원은, 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라, 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다. 이와 동시에 집행법원은 그 부동산의 압류를 명하고, 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁한다. 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하며, 이때부터는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없다.

10. 경매기일공고

경매기일 및 경락기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고한다. 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하고, 최초의 경매기일에 관한 공고는 그 요지를 신문에 게재하여야 하며 법원이 필요하다고 인정할 때에는 그 외의 경매기일에 관하여도 신문에 게재할 수 있으며, 대법원 홈페이지(www.scourt. go.kr) 법원공고 란에도 게재한다. (신)매각기일 및 매각결정기일의 공고

11. 경매기일지정

집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저경매가격결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 경매할 기일을 지정하게 된다. (신) 매각기일의 지정

12. 경매기일통지

 

법원이 경매기일과 경락기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지하는 절차를 말하는데, 위 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있다. (신) 매각기일 및 매각결정기일 통지

13. 경매물건명세서

법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 경락에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 경매물건명세서를 작성하고, 이를 경매기일의 1주일전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 작성해 놓은 것이다. (신) 매각물건명세서

14. 경매신청취하

경매부동산에 대하여 경매신청후 경매기일에서 적법한 매수의 신고가 있기까지의 사이에 있어서는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있으나, 매수의 신고가 있은 후에 경매신청을 취하함에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의를 필요로 한다.

15. 공과주관 공무소에 대한 최고

법원은 경매개시결정후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 목적부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간 내에 통지할 것을 최고하는데 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주는 것이다.

16. 공동경매

수인의 채권자가 동시에 경매신청을 하거나 아직 경매개시결정을 하지 아니한 동안에 동일 부동산에 대하여 다른 채권자로부터 경매신청이 있으면 수개의 경매신청을 병합하여 1개의 경매개시결정을 하여야 하며, 그 수인은 공동의 압류채권자가 되고, 그 집행절차는 단독으로 경매신청을 한 경우에 준하여 실시되는 절차이다.

17. 공탁

변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위하여 공탁소에 임치하여 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도이다. 변제자, 즉 채무자를 보호하기 위한 제도로서, 그 성질을 제삼자를 위한 임치계약으로 봄이 일반적이나, 판례는 공법관계(행정처분)로 본다. 공탁의 성립요건으로는, 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없어야 하는바, 변제자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우도 이에 해당한다. 공탁의 목적물은 채무의 내용에 적합한 것이어야 하고 일부공탁은 원칙적으로 무효이다. 대체로 ① 채권소멸을 위한 공탁, 즉 채무자가 채권자의 협력 없이 채무를 면하는 수단으로 하는 변제공탁, ② 채권담보를 위한 공탁, 즉 상대방에 생길 손해의 배상을 담보하기 위한 수단으로 하는 담보공탁, ③ 단순히 보관하는 의미로 하는 보관공탁과 기타 특수한 목적으로 하는 특수공탁 등이 있다.

18. 과잉매각

한 채무자의 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분한 경우가 있을 수 있다. 이런 경우를 과잉매각이라고 하는데, 이에 해당하면 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 아니된다. 다만, 일괄매각의 경우에는 그러하지 아니하다. 과잉매각의 경우에는, 채무자가 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다.

19. 교부청구

국세 징수법상 국세, 지방세, 징수금등 채무자가 강제집행이나 또는 파산선고를 받은 때(법인이 해산한 때) 강제매각개시 절차에 의하여 채무자의 재산을 압류하지 아니하고도 강제 매각기관에 체납관계 세금의 배당을 요구하는 제도를 말하며, 교부청구를 하면 조세의 소멸시효가 중단된다.

20. 구거

하천보다 아주 작은 형태의 개천이나 도랑 등으로 용수나 배수 목적의 인공적인 시설과 그 부속시설 및 토지를 말한다.

21. 구분평가

1개의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 내용을 기재하여야 한다.

 22. 권리관계

권리관계라 함은 사람과 사람간에 있어서 법률상의 의무를 강제할 수 있는 관계를 말한다.

23. 권리능력

권리나 의무를 가질 수 있는 자격 내지 지위를 말한다. 자연인은 모체로부터 전부 노출했을 때부터 권리능력을 가지는 것이 원칙이나 손해배상, 호주승계, 재산상속, 유증 등의 경우에는 이미 태어난 것으로 하여 권리능력을 가지는 것으로 하고 있다.

24. 금전집행

금전(돈)채권의 만족을 얻기 위하여 채무자 소유의 부동산에 대하여하는 강제집행이다.

25. 기각

민사소송법상 신청의 내용(예:원고의 소에 의한 청구, 상소인의 상소에 의한 불복신청 등)을 종국재판에서 이유가 없다고 하여 배척하는 것을 말한다. 기각의 재판은 본안판결이며 소송·형식재판인 각하와 구별된다.

26. 기간입찰

입찰기간은 1주일 이상 1월 이하의 범위 안에서 정하고, 매각(개찰)기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정한다. 입찰의 방법은 입찰표에 기재사항을 기재한 후 매수신청의 보증으로 관할법원의 예금계좌에 매수신청보증금을 입금한 후 받은 법원보관금영수필통지서를 입금증명서의 양식에 첨부하거나 경매보증보험증권을 입찰봉투에 넣어 봉함한 후 매각(개찰) 기일을 기재하여 집행관에게 제출 또는 등기우편으로 집행관에게 부치는 방법이다.

27. 기일입찰

부동산의 매각은 ①매각기일에 하는 호가경매 ②매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 ③입찰기간내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 한다. 현재 법원에서는 입찰표에 입찰가격을 적어 제출하는 기일입찰의 방법을 시행하고 있다. (구) 입찰

28. 기입등기

새로운 등기원인이 발생한 경우에 그 등기원인에 입각하여 새로운 사항을 등기부에 기재하는 등기이다. 건물을 신축하고 그것을 등기부에 기재하는 소유권보존등기나 매매나 증여 등에 의하여 부동산의 소유주가 변경한 경우에 행하는 소유권이전등기, 토지건물을 담보로 제공한 경우 담보권을 설정하는 저당권설정등기 등 새로운 사실의 발생에 입각하여 새로운 사항을 기재하는 등기가 이에 해당된다.

 

 

 

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